GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN USULÜ VE İPTAL DAVASI

 

 

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin Usulü Ve İptal Davası

Türkiye'deki hukuk sisteminde, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taraflar arasında bir gayrimenkulün satışına ilişkin bir ön anlaşma niteliğindedir. Bu tür sözleşmelerde, satışın gerçekleşmesi için belirli şartların sağlanması gerekir ve genellikle bu sözleşmeler, tapu siciline kaydedilemez, ancak geçerli bir sözleşme olarak taraflar arasında bağlayıcıdır.

1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekil Şartları

Türk Borçlar Kanunu'nun 2. maddesi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği için yazılı olarak yapılmasını öngörmektedir. Ancak, bazı durumlarda şekil şartlarına uyulmaması sözleşmenin geçersizliğine yol açabilir.

• Yazılılık Şartı: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yazılı olması gerekmektedir. Eğer sözleşme sözlü olarak yapılmışsa, bu durumda sözleşme geçersiz sayılabilir.
• Noter Onayı: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda yapılması, her zaman yasal bir zorunluluk olmasa da tarafların güvenliği açısından önerilmektedir. Noter onayı, tarafların haklarını korur ve ileride çıkacak anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur.
• Tapuya Tescil Edilmesi: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya tescil edilmesi gerekmez. Ancak, sözleşme tescil edilirse, üçüncü kişilere karşı da geçerli olur. Tescil edilmemesi durumunda, sadece taraflar arasında geçerli olmaktadır.

2. Usulüne Aykırı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin İptali

Eğer bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, yukarıda bahsedilen şekil şartlarına ve yasal düzenlemelere aykırı olarak yapılmışsa, söz konusu sözleşme iptal edilebilir. İptal davası için aşağıdaki unsurlar dikkate alınır:

• Yazılılık Şartının İhlali: Eğer sözleşme yazılı olarak yapılmamışsa, bu durum sözleşmenin geçersizliğine yol açar.
• Eksik veya Yanıltıcı Bilgi: Sözleşmede önemli bir husus eksik veya yanıltıcı bir şekilde belirtilmişse, sözleşmenin geçersizliği gündeme gelebilir.
• Noter Onayı Olmaması: Eğer taraflar, sözleşme konusunda noter onayı almayı ihmal etmişse ve bu durum geçerli bir şekil şartı ise, sözleşme iptal edilebilir.
• Tapuya Tescil Edilmemesi: Eğer sözleşme tapuya tescil edilmesi gereken bir durumdaysa ve bu işlem yapılmamışsa, sözleşme geçersiz olabilir.

3. İptal Davası Açılması

Bir taraf, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekil veya içerik açısından hatalı olduğunu düşündüğünde, mahkemeye başvurabilir. İptal davası için aşağıdaki prosedür izlenir:

• Dava Açma Hakkı: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin taraflarından biri, sözleşmenin geçerliliğine ilişkin itirazda bulunabilir ve iptal davası açabilir.
• İptal Sebepleri: Usulüne aykırılık, yanıltıcı bilgiler, eksik işlemler gibi nedenler, iptal davası için geçerli sebepler arasındadır.
• Mahkeme Süreci: İptal davası, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Mahkeme, sözleşmenin geçerliliğini değerlendirir ve eğer sözleşme şekil veya içerik açısından geçersizse iptaline karar verir.
• Yargı Kararı: Mahkeme, dava sonucunda sözleşmenin geçerli olup olmadığına karar verir. Eğer geçersiz olduğuna hükmedilirse, sözleşme iptal edilir ve taraflar arasındaki ilişki sonlandırılır.

4. Sonuç ve Etkiler

Eğer mahkeme, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğuna karar verirse:

• Taraflar arasındaki satış yükümlülükleri ortadan kalkar.
• Taraflar, sözleşmeye dayalı herhangi bir alacak talebinde bulunamazlar.
• Gayrimenkul üzerinde herhangi bir satış vaadi yükümlülüğü kalmaz.

5. Özel Durumlar

Bazen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde özel durumlar da söz konusu olabilir. Örneğin, bir taraf sözleşmeyi haksız olarak feshederse, karşı taraf tazminat talep edebilir. Yine, sözleşme iptal edilse bile, taraflar arasında çeşitli çözüm yolları ve anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir